Indépendant, à domicile ou franchise : que choisir ?
Il existe à l’heure actuelle deux modèles permettant la création d’une agence immobilière : le modèle de l’agence immobilière indépendante ou la solution franchisée. Dans le premier cas, en tant qu’indépendant, vous êtes le seul responsable, ce qui signifie que vous gérez votre entreprise comme bon vous semble. L’ensemble des bénéfices réalisés dans le cadre de vos affaires vous revient entièrement, de même que les évolutions que vous souhaitez faire prendre à votre activité. Néanmoins, dans le cadre de votre activité indépendant, vous êtes confrontés directement à la concurrence des autres agences exerçant dans le même domaine. De fait, le principal inconvénient d’une structure immobilière indépendante est sa relative fragilité, face aux risques financiers importants et l’absence d’appui d’une structure déjà existante.
Le concept d’agence immobilière franchisée vous permet de profiter d’un réseau immobilier, avec ses commerces associés. Outre une bonne connaissance du marché immobilière et l’obtention de certaines compétences juridiques, vous évoluez librement dans la conception de votre enseigne et de vos méthodes de travail. Contrairement à la création d’une structure indépendante, vous maîtrisez mieux ici votre investissement financier de départ. En effet, l’adhésion à un réseau d’agences permet de réduire considérablement les risques en termes d’investissement. Le simple fait d’acquérir la notoriété d’une marque déjà connue auprès du public constitue ici un gain de temps considérable.
Pourquoi devenir agent immobilier ?
Pour devenir agent immobilier, il faut pouvoir disposer de certaines appétences pour le contact humain et les relations commerciales. La première chose que l’on demande à un agent immobilier professionnel, c’est d’avoir un goût prononcé pour les transactions commerciales, qui sont au cœur du métier. Il s’agit non seulement de prospecter et d’évaluer des biens immobiliers, mais également d’en faire la promotion auprès d’acquéreurs potentiels – il est donc nécessaire d’organiser des visites, mais aussi de savoir gérer et de suivre les dossiers. Lorsque l’affaire est conclue avec l’acquéreur, le travail de l’agent immobilier n’est pas fini puisqu’il est nécessaire qu’il accompagne son interlocuteur dans un certain nombre de tâches administratives et financières. Au final, un agent immobilier se doit d’être disponible non seulement pour l’acquéreur, mais aussi pour le propriétaire-vendeur ou le bailleur.
Également, le professionnel de l’immobilier doit disposer d’excellentes capacités rédactionnelles. Un goût pour l’écrit est donc hautement recommandé. Le métier exige régulièrement la réalisation écrite de documents administratifs, juridiques, commerciaux ou à caractère informatif. Ces documents sont ensuite remis aux acheteurs, aux vendeurs, aux bailleurs comme aux clients potentiels. Le métier d’agent immobilier nécessite également un intérêt pour toutes les questions de conseils aux clients. Des connaissances juridiques variées sont donc nécessaires pour exercer. Cette question très sensible est soumise depuis 2016 à une formation continue, qui permet aux professionnels de mettre à jour leurs connaissances dans les domaines juridiques, économiques ou techniques. On pense notamment à des questions en lien avec la construction, l’urbanisme ainsi que la transition énergétique.
Dipôme et expérience
En premier lieu, il paraît important de se poser la question du « pourquoi ». Le futur professionnel doit être en mesure de donner les raisons les raisons qui le motivent à conduire un tel projet. Est-il attiré par le caractère indépendant de l’activité ? Souhaite-il se mettre à son compte après plusieurs années de salariat ? Dispose-t-il des compétences nécessaires et a-t-il suffisamment étudié le marché local ?
Vient alors la question des qualifications sanctionnées par un diplôme. Il est toujours possible d’être agent immobilier sans forcément avoir validé des années d’étude. Mais pour cela, il faut au minimum pouvoir justifier de plusieurs années d’expérience professionnelle. Ainsi, pour les personnes titulaires d’un baccalauréat, une expérience minimum de 3 ans sera requise. Pour les personnes ne disposant pas du baccalauréat, une expérience de 10 ans minimum sera nécessaire pour obtenir une carte professionnelle.
Pour devenir agent immobilier, on appréciera tout particulièrement les diplômes de niveau bac+ 3 en lien avec le monde du droit, de l’économie et du commerce. Ces certifications peuvent s’obtenir par le biais de l’université ou dans une école supérieure. D’autres diplômes de type DUT peuvent également convenir, certaines filières proposant des parcours juridiques avec des spécialisations immobilières. Enfin, d’autres diplômes permettent de préparer aux problématiques de la construction et de l’habitation, par le biais d’instituts économiques et juridiques. Pour en savoir plus sur l’obtention de la Carte professionnelle, il convient de se rapprocher de la Chambre de Commerce et d’Industrie.
Obtenir la carte T : une première étape pour créer son agence
Obtenir la carte professionnelle est un passage incontournable pour créer son agence immobilière ou exercer au sein d’un réseau de mandataires. On parle ici de la carte T pour carte Transactionnelle immobilière – ou carte professionnelle d’agent immobilier. Pour obtenir le précieux sésame, il convient d’atteindre un niveau d’étude équivalent à un BTS spécialisé dans les professions immobilières. Une licence ou un bac + 3 en lien avec les sciences juridiques, économiques et sociales est également valide. Pour les personnes ne disposant pas de diplôme et requérant la carte T, il faut pouvoir justifier d’une expérience de 10 ans au moins dans une structure où un professionnel au moins est titulaire de la carte T. S’il s’agit d’un cadre, le niveau d’expérience requis passe à 4 ans. Pour les personnes disposant du baccalauréat, il est nécessaire d’avoir travaillé au moins trois ans en tant qu’employé au sein d’une agence, auprès d’un professionnel disposant de la carte T.
Budget
Quel budget pour ouvrir une agence immobilière ? Le coût de l’ouverte d’une agence immobilière est réparti entre plusieurs postes de dépenses. Parmi ceux-ci, on notera par exemple les charges liées aux locaux, ou encore le coût de l’assurance responsabilité civile. S’il n’apparaît pas nécessaire de débuter son activité immobilière avec des locaux, ceux-ci peuvent s’avérer rapidement indispensable pour assoir le développement de l’activité, et selon le positionnement commercial choisi. En plus des charges liées au loyer et au bail, on notera d’autres dépenses incontournables concernant par exemple l’électricité et la connexion Internet. D’autres charges courantes peuvent se rajouter – consommables pour imprimante, achat d’un bureau ou d’un ordinateur. Le coût d’un local est variable, selon l’emplacement choisir, l’espace disponible et le standing général.
Responsabilité civile
L’assurance responsabilité civile professionnelle (ou RCP) est quant à elle une obligation pour tous les professionnels de l’immobilier. Elle est susceptible d’appuyer par exemple des défaillances en termes de réalisation de diagnostic, ou lorsque la promesse de vente contient des erreurs. Le coût d’une telle assurance est amené à évoluer selon la taille de l’agence et la forme juridique prise par l’activité. On estime généralement que l’assurance responsabilité civile tourne autour de 200 euros par an.
Financements
Pour ouvrir une agence immobilière, il est nécessaire d’élaborer un plan de financement. Cette étape permet de dresser la liste des dépenses nécessaires et indispensables pour le lancement d’une entreprise, ainsi que les capitaux requis pour le financement. Ce faisant, l’élaboration d’un tel document permet de mieux connaître les besoins en financement interne et externe. Il permet aussi de déterminer la mobilisation éventuelle d’Aides de l’État. Le financement interne concerne par exemple tous les capitaux apportés par les associés de l’entreprise lors de sa constitution. Les financements externes font référence quant à eux aux capitaux apportés par des personnes extérieures à l’agence, comme par exemple les financements bancaires. Également, on conseillera de ne pas négliger les aides comme l’ACCRE, destinées aux créateurs ainsi qu’aux repreneurs d’entreprises. Cette aide permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro ainsi que d’autres aides – comme l’exonération de charges sociales.
Parmi les solutions de financement alternatives, on recommandera également de se pencher sur le cas des financements participatifs, via une plateforme sur Internet. Celles-ci permettent aux internautes d’investir de l’argent dans un projet d’une telle nature.
Formalités, obligations et normes
Quelles sont les formalités / obligations pour ouvrir une agence immobilière ? Quelles sont les normes que doit respecter mon agence immobilière ? Pour exercer l’activité de professionnel de l’immobilier, la loi Hoguet du 2 janvier 1970 établit plusieurs conditions. Parmi celles-ci, l’obtention d’une carte professionnelle, la souscription d’une garantie financière ou encore d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Pour le reste, plusieurs obligations légales sont également à prendre en considération. En premier lieu, vérifier pour le futur professionnel qu’il dispose des aptitudes requises pour exercer (condition d’expérience, de diplômes mais également de moralité). En ce qui concerne l’agence immobilière proprement dite, celle-dit doit répondre d’un certain nombre de normes, notamment en termes d’accessibilité pour les PMR – ou Personnes à Mobilité Réduite.
Se faire connaître
Les professionnels du secteur de l’immobilier estiment qu’un particulier change de projet immobilier tous les 3 ans environ. La fidélisation de la clientèle est donc une priorité pour les agences désireuses d’atteindre rapidement leurs objectifs commerciaux. On évoquera bien sûr la nécessité de relancer les clients par téléphone, ou d’utiliser les médias ou l’affichage publique. Une bonne maîtrise des outils digitaux est également un indispensable, pour conserver un contact permanent avec les acquéreurs ou les locataires potentiels. Pour commencer, la création d’un blog en ligne peut constituer un point d’attraction et une porte d’entrée non négligeable sur l’activité. On conseillera également de communiquer via les réseaux sociaux.